Specialmente per noi italiani, la casa è il bene intorno al quale si fonda la nostra stessa comunità. L’abitazione rappresenta da sempre la sicurezza familiare, la tranquillità economica, il lascito da trasmettere ai propri figli e un’ancora emozionale a cui siamo particolarmente legati.
Non sempre, però, acquistare o vendere un immobile si rivela un’operazione semplice. In molti casi le unità immobiliari presentano una “storia” tale da renderne complesso l’accesso al mercato.
Una delle principali criticità che riduce il mercato del residenziale riguarda le conseguenze che la donazione di un’immobile porta con sé.
Molto spesso, infatti, i genitori decidono, per ragioni affettive e fiscali, di donare la casa ai propri figli anticipando, di fatto, il momento della successione ereditaria.
La donazione, istituto molto diffuso in Italia, è caratterizzata da pregi e difetti. I pregi sono principalmente di natura economico/fiscale, i difetti riguardano le difficoltà che il donatario (il soggetto che ha ricevuto il bene) incontrerà nel momento in cui decidesse vendere l’immobile.
A cosa sono dovuti queste problematiche? Per prima cosa è bene sottolineare che non esiste alcuna legge che vieti il trasferimento di immobili di provenienza donativa. Esistono però altre previsioni normative che, nei fatti, rendono una compravendita di questo tipo difficile da perfezionarsi.
I punti che dobbiamo tenere a mente sono principalmente due:
1) Un soggetto non può disporre liberamente dei propri averi tramite testamento. Esistono infatti una serie di legittimari (coniuge, ascendenti, discendenti) a cui il de cuius (il defunto) deve riservare una parte del proprio patrimonio. Se un genitore muore lasciando un solo figlio, a questi è riservato il 50% dei propri beni. Pertanto sarebbe contra leges se tutto il patrimonio (o una cifra superiore al 50%) venisse lasciato, per testamento, ad un soggetto diverso dal figlio.
2) La donazione è considerata una sorta di anticipo sull’eredità. In pratica, l’ammontare del patrimonio totale del de cuius, su cui vanno calcolate le quote di legittima, deve tenere conto anche delle donazioni effettuate in vita dal testatore.
Appare evidente che, se tramite l’utilizzo spregiudicato dell’istituto della donazione, un soggetto tentasse di eludere la legge successoria al fine di “erodere” la quota di legittima spettante agli eredi, questi avrebbero la possibilità di agire in giudizio per veder ristorato il proprio diritto.
Se il giudice chiamato a decidere dovesse riconoscere che tramite la donazione sia stata lesa la quota di legittima, il donatario dovrebbe restituire il bene, privo da ogni vincolo o ipoteca, all’erede.
Il legislatore ha specificato che nel caso in cui il bene fosse stato trasferito a un terzo e il donatario risultasse incapiente, l’erede legittimario avrebbe la possibilità di rivalersi anche sull’incolpevole acquirente.
È proprio questa previsione di legge che rende difficilmente commercializzabili detti beni. Infatti è molto raro (per usare un eufemismo) che un istituto di credito conceda un prestito ad un soggetto per l’acquisto di un immobile di provenienza donativa, perché nel caso in cui gli eredi dovessero esperire vittoriosamente un’azione di restituzione, il terzo acquirente rischierebbe di perdere l’immobile e la banca la propria ipoteca.
In questa fase il terzo ha la facoltà di mantenere il possesso del bene corrispondendo all’erede il valore della quota di legittima.
È proprio in questo solco che si inserisce la polizza dei Lloyd’s Donazione Sicura, di cui anche questo periodico vi ha parlato. La copertura assicurativa, di fatto, equipara l’immobile di provenienza donativa a qualsiasi altro immobile, rendendo possibile per il terzo acquirente comperare senza timori e per la banca concedere un mutuo senza correre il rischio di perdere l’ipoteca posta a garanzia del bene stesso.
In caso di pretese da parte degli eredi legittimari, gli stessi verrebbero ristorati dagli assicuratori, lasciando il terzo acquirente nel pieno possesso del bene.
Grazie alla expertise dei nostri partner di Titolo Sicuro (Lloyd’s Correspondent) siamo già andati oltre al prodotto Donazione Sicura, mettendo a punto una serie di soluzioni assicurative studiate per rendere l’acquisto dell’abitazione quanto più semplice possibile. Non si tutelano, quindi, solo i soggetti coinvolti in una trattativa avente ad oggetto immobili provenienti da donazione, ma anche in presenza di beni non ancora usucapiti di cui il possesso ultraventennale da parte dei venditori sia accertato. Il nostro obiettivo è quello, analizzato il rischio, di fornire la migliore risposta possibile al mercato. Per fare questo serve una gamma di prodotti che soddisfi non solo il compratore o l’acquirente ma tutti i soggetti coinvolti: dalla banca all’agente immobiliare, passando per il notaio.
Giorgio Moroni, Consigliere di Amministrazione di AON Spa
Alberto Saiu, Consigliere di Amministrazione di TITOLO SICURO SRL
